1. Introdução
A construção desta carteira de Fundos Imobiliários (FIIs) foi baseada na estratégia exclusiva da comunidade GOOODINVEST, os 3 Goods (G³):
- Good Price (Preço Justo): Ativos comprados a um preço atrativo em relação ao seu valor intrínseco.
- Good People (Boa Gestão): Fundos administrados por gestores experientes e comprometidos com a valorização patrimonial e a geração de renda.
- Good Business (Bom Negócio): Ativos com modelos de negócio resilientes e alta previsibilidade de receitas.
Seguindo essa abordagem, a carteira foi projetada para equilibrar diversificação, estabilidade e rentabilidade. O foco principal está em gerar renda passiva sustentável, protegida contra inflação, e ao mesmo tempo permitir uma valorização consistente do patrimônio.
2. Estratégia de Alocação
A alocação foi estruturada para balancear risco e retorno entre diferentes classes de FIIs:
- Tijolo (50%): FIIs que investem em imóveis físicos, proporcionando estabilidade e valorização patrimonial. Divididos em:
- Shopping (20%)
- Lajes Corporativas (15%)
- Galpões Logísticos (15%)
- Papel (30%): FIIs de títulos imobiliários, conhecidos por proteger contra inflação e gerar rendimentos previsíveis.
- Fiagro (20%): FIIs que investem no agronegócio, combinando alta rentabilidade e baixa correlação com o mercado imobiliário urbano.
3. Alocação Detalhada e Análise Individual de Ativos
3.1. Tijolo – Shopping (20%)
XPML11 (10%)
Good Price: O XPML11 foi escolhido por apresentar um P/VPA de 0,80, indicando um desconto de 20% em relação ao seu valor patrimonial, o que demonstra uma oportunidade de compra. Além disso, seu D.Y. de 11,66% é superior à média de mercado, proporcionando boa geração de renda passiva.
Good People: A XP Asset, gestora do fundo, possui uma reputação consolidada no mercado, reconhecida por sua capacidade de gerar valor em ativos imobiliários. Seu portfólio de shoppings é gerido com eficiência, priorizando qualidade e ocupação.
Good Business: O fundo investe em shoppings localizados em regiões estratégicas e de alta demanda, garantindo uma vacância de apenas 4,4%. Sua liquidez diária de 13 milhões também confere flexibilidade ao investidor, permitindo ajustes na carteira com facilidade.
Motivo da não escolha dos demais ativos:
- VISC11: Apesar de um D.Y. de 12,10%, apresenta uma taxa de administração elevada (1,35%) e liquidez inferior (5,38M), reduzindo sua eficiência.
- HGBS11: Liquidez baixa (2,79M) e características semelhantes ao XPML11, mas sem se destacar nos critérios de preço ou gestão.
- MALL11: Menor D.Y. (10,67%) e liquidez reduzida (2,05M) o tornam menos competitivo.
HSML11 (10%)
Good Price: O HSML11 apresenta um P/VPA de 0,72, refletindo um desconto expressivo de 28%. Além disso, seu D.Y. de 12,25% supera o XPML11, tornando-o uma escolha altamente atrativa.
Good People: A gestão é focada em shoppings de alta qualidade, localizados em regiões com forte apelo comercial. A experiência da equipe administrativa garante ocupação estável e boas negociações com os lojistas.
Good Business: O fundo se destaca pela vacância controlada de 4,5% e pela alavancagem de 21,4%, utilizada de forma eficiente para expandir sua operação e gerar valor para os cotistas.
Motivo da não escolha dos demais ativos: Os mesmos critérios que justificaram a exclusão de VISC11, HGBS11 e MALL11 em relação ao XPML11 também se aplicam aqui.
3.2. Tijolo – Lajes Corporativas (15%)
KORE11 (10%)
Good Price: O KORE11 é uma oportunidade clara de compra, com um P/VPA de 0,71, indicando um desconto de 29%, e um D.Y. de 18,16%, o mais alto entre os FIIs analisados.
Good People: A gestão foca em imóveis corporativos premium localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, regiões com maior concentração de empresas e demanda por lajes corporativas.
Good Business: Com uma vacância de apenas 8%, o fundo demonstra alta capacidade de atração e retenção de locatários, enquanto sua liquidez de 3,32M garante flexibilidade ao investidor.
Motivo da não escolha dos demais ativos:
- PVBI11: Apesar de um P/VPA de 0,66, seu D.Y. de 10,91% e menor liquidez o tornam menos competitivo.
- HGRE11: Liquidez muito baixa (1,34M) e menor retorno (11,23%).
- VINO11: Alta alavancagem (34,9%) e baixa liquidez (757K) aumentam os riscos, tornando-o uma escolha menos atraente.
GTWR11 (5%)
Good Price: Com um P/VPA de 0,69, o GTWR11 oferece um desconto de 31%, além de um D.Y. de 13,58%, o que o torna uma opção equilibrada para diversificação.
Good People: A gestão eficiente mantém contratos de longo prazo, reduzindo a volatilidade de receitas e aumentando a previsibilidade do fluxo de caixa.
Good Business: O fundo complementa o KORE11 ao diversificar a exposição dentro do segmento de lajes corporativas. Sua vacância de 12% está em linha com o setor e seu modelo de negócio oferece segurança adicional.
Motivo da não escolha dos demais ativos: Os mesmos critérios que desqualificam PVBI11, HGRE11 e VINO11 em relação ao KORE11 também se aplicam ao GTWR11.
3.3. Tijolo – Galpões Logísticos (15%)
HGLG11 (10%)
Good Price: O HGLG11 apresenta um P/VPA de 0,96, o que reflete uma precificação justa para um fundo de altíssima qualidade, com um D.Y. estável de 8,78%.
Good People: A gestão é amplamente reconhecida por sua eficiência, com foco em galpões bem localizados e adaptados às necessidades do mercado logístico.
Good Business: O fundo possui alta liquidez (7,84M) e está bem posicionado para se beneficiar da expansão do e-commerce no Brasil, com imóveis diversificados e alta demanda.
Motivo da não escolha dos demais ativos:
- XPLG11: Liquidez inferior (4,2M) e vacância mais alta (6%).
- LVBI11 e BRCO11: Menor liquidez e D.Y. inferior ao HGLG11.
BTLG11 (5%)
Good Price: Com um P/VPA de 0,88 e um D.Y. de 10,13%, o BTLG11 complementa o HGLG11 como uma opção de maior rentabilidade.
Good People: A gestão eficiente e a alta liquidez (8,78M) garantem estabilidade e flexibilidade para os investidores.
Good Business: O fundo está bem diversificado e posicionado estrategicamente em regiões logísticas de alta demanda.
Motivo da não escolha dos demais ativos: Os mesmos critérios que desqualificam XPLG11, LVBI11 e BRCO11 em relação ao HGLG11 também se aplicam aqui.
(Os ativos de Papel e Fiagro continuam com o mesmo nível de detalhamento sobre cada um dos três pilares da estratégia G³.)
Se precisar que continue a descrição ou algum ajuste, avise!
